VMP JOG & PÉNZ
Lakásvásárlás jogi ellenőrzőlistája: 10 pont, amit aláírás előtt ellenőrizz
Egy ingatlan megtekintésekor könnyű beleszeretni a panorámába, a teraszba vagy a nappaliba.
A jogi problémák azonban ritkán látszanak a fotókon.
Ezért az ajánlattétel és különösen bármilyen jelentősebb pénz átadása előtt érdemes végigmenni egy világos ellenőrzőlistán.
Ez a cikk nem helyettesíti az ügyvédi tanácsadást. Abban segít, hogy vevőként tudd, mit kell megkérdezned és mit kell ellenőriztetned.
1. Ki a tulajdonos?
Az első kérdés nem az, hogy mennyiért adják a lakást.
Hanem az, hogy ki jogosult eladni.
A tulajdoni lapból kiderül többek között, hogy:
- ki vagy kik a tulajdonosok;
- milyen tulajdoni hányaddal rendelkeznek;
- van-e haszonélvezeti jog;
- van-e jelzálog;
- végrehajtás vagy más teher érinti-e az ingatlant.
Az elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszer bevezetése már megkezdődött, és a Földhivatal Online tájékoztatása szerint tulajdonilap-másolat jelenleg már az új E-Ingatlan rendszerben kérdezhető le.
2. Pontosan mit vásárolsz?
Meglepően sok probléma abból ered, hogy a valóság és a papírok nem ugyanazt mutatják.
Egy lakásnál például tisztázni kell:
- mi tartozik ténylegesen a tulajdonhoz;
- a tároló önálló ingatlan vagy használati jog;
- a parkoló külön helyrajzi számon van-e;
- a kert valóban kizárólagos használatú-e;
- történt-e olyan átalakítás, amelyet dokumentálni kellett volna.
A „mindenki így használja húsz éve” nem ugyanaz, mint a rendezett jogi helyzet.
3. Van-e olyan jog vagy teher, amely akadályozhatja a vásárlást?
A jelzálog önmagában nem feltétlenül probléma.
Rengeteg teljesen normális adásvétel történik hitellel terhelt ingatlannal.
A lényeg az, hogy már a szerződésben pontosan rendezve legyen:
- mekkora tartozás áll fenn;
- melyik bank javára;
- hogyan történik a tehermentesítés;
- a vételár mely része kerül közvetlenül a bankhoz;
- milyen dokumentummal igazolják a törlés feltételeit.
Más a helyzet például egy haszonélvezeti jog, végrehajtás vagy vitatott tulajdoni helyzet esetén. Ezeket külön kell elemezni.
4. Ellenőrizd a társasházat is
Lakásvásárláskor valójában nemcsak egy lakást veszel.
Belépsz egy társasházi közösségbe is.
Érdemes rákérdezni:
- közös költségre;
- felújítási alapra;
- tervezett nagyobb munkákra;
- társasházi tartozásokra;
- folyamatban lévő jogvitákra;
- szervezeti-működési szabályzatra;
- használati szabályokra.
Egy gyönyörűen felújított lakás is rossz üzlet lehet, ha a ház előtt rövidesen több tízmilliós tető-, lift- vagy homlokzatfelújítás áll, amelyre nincs megfelelő tartalék.
5. Foglaló vagy előleg?
A hétköznapi beszédben sokszor összekeverjük a két fogalmat, jogilag azonban nem ugyanazt jelentik.
Ezért soha ne abból indulj ki, hogy „átutalunk pár milliót, aztán majd az ügyvéd megírja”.
Minden pénz átadása előtt tisztázni kell:
- milyen jogcímen történik;
- milyen feltételekkel jár vissza;
- milyen esetben veszíthető el;
- mi történik, ha a finanszírozás nem valósul meg.
A következő VMP Jog & Pénz részben ezt külön is végigvesszük.
6. Ha hitelből vásárolsz, ezt a szerződésnek is tudnia kell
Banki finanszírozásnál az adásvételi szerződés fizetési ütemezésének és egyéb feltételeinek össze kell hangolódniuk a finanszírozással.
A bank külön vizsgálja a hiteligénylő jövedelmét és az ingatlan fedezeti értékét, saját belső szabályzata alapján is.
Ezért sok kellemetlenséget meg lehet előzni azzal, ha már az ajánlattétel előtt történik egy előzetes hitelképességi vizsgálat.
7. Ki és mikor kapja meg a vételárat?
A fizetési ütemezés az adásvételi szerződés egyik legfontosabb része.
Például:
- foglaló;
- saját erő;
- korábbi banki teher rendezése;
- új banki hitel;
- utolsó vételárrész.
Nem az a cél, hogy „minél gyorsabban fizessünk”.
Az a cél, hogy minden pénzmozgáshoz tartozzon megfelelő jogi biztosíték.
8. A tulajdonjog bejegyzése nem adminisztratív apróság
Az ingatlan tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásban jelenik meg.
A szerződést ezért olyan ügyvédnek kell elkészítenie és ellenjegyeznie, aki az adott ügylet sajátosságait – például hitel, tehermentesítés, haszonélvezet, több tulajdonos vagy elővásárlási jog – megfelelően kezeli.
Az ingatlan-nyilvántartási eljárás általános díja jelenleg 10 600 forint ingatlanonként.
9. Ne feledkezz meg az illetékről
Lakásvásárláskor nem csak a vételárral kell számolni.
A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke ingatlanszerzésnél jelenleg 1 milliárd forintos forgalmi értékig 4 százalék, de számos mentesség és kedvezmény létezik.
Fontos példa a cserét pótló vétel.
Ha a vásárló a másik lakását a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül értékesíti, megfelelő feltételek mellett csak az értékkülönbözet után keletkezhet illetékfizetési kötelezettség.
10. A birtokbaadás legyen dokumentált
A történet nem ér véget az utolsó vételárrész megfizetésével.
A birtokbaadáskor érdemes jegyzőkönyvet készíteni.
Kerüljön bele:
- kulcsok száma;
- villanyóra állása;
- vízóra;
- gázóra;
- közös költség állapota;
- átadott dokumentumok;
- esetleges bent maradó ingóságok.
És természetesen legyen rögzítve, hogy az ingatlan milyen állapotban került átadásra.
A legfontosabb szabály
Ingatlanvásárlásnál sokszor az a néhány tízezer vagy százezer forint tűnik „drága” költségnek, amit megfelelő jogi vagy műszaki ellenőrzésre fizetünk.
Egy több tíz- vagy százmillió forintos ingatlannál azonban nem az ellenőrzés a drága.
A nem ellenőrzött probléma lehet az.
VMP CTA
Találtál egy megfelelő ingatlant? Mentsd el, hasonlítsd össze más lehetőségekkel, majd ajánlattétel előtt ne csak az árat, hanem az ingatlan jogi és műszaki hátterét is ellenőrizd.
A lakás gyönyörű. De a tulajdoni lap is az? 📄🏠
Lakásvásárlás előtt legalább 10 olyan jogi és pénzügyi pont van, amit érdemes ellenőrizni.
✔ tulajdonos
✔ jelzálog
✔ haszonélvezet
✔ társasházi ügyek
✔ fizetési ütemezés
✔ illeték
✔ birtokbaadás
Keddenként: a VMP JOG & PÉNZ sorozat.
Ritkán írunk, de csak a legjobb tartalmakat.
