VMP JOG & PÉNZ
Foglaló vagy előleg? Ugyanaznak tűnik, mégsem ugyanaz
Egy lakás megvásárlásánál könnyen elhangzik:
„Adjunk most tíz százalékot, aztán a többit később.”
Jogilag azonban nagyon nem mindegy, milyen jogcímen kerül átadásra ez az összeg.
A hétköznapi beszédben gyakran szinonimaként használjuk az előleget és a foglalót.
Pedig teljesen eltérő következménye lehet annak, ha az adásvétel végül meghiúsul.
Mikor foglaló a foglaló?
A Polgári Törvénykönyv 6:185. §-a szerint az átadott pénz akkor tekinthető foglalónak, ha a kötelezettségvállalás megerősítésére fizetik, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik.
Vagyis nem elég szóban azt mondani:
„ez lesz a foglaló”.
A szerződésnek egyértelműen rendeznie kell.
Mi történik, ha rendben lezajlik az adásvétel?
Semmi különös.
A foglaló beleszámít a vételárba.
Ha például egy lakás vételára 80 millió forint, és 8 millió forint foglalót adtál, akkor normál teljesítés esetén már csak további 72 millió forintot kell megfizetni.
Mi történik, ha a vevő miatt hiúsul meg?
A Ptk. főszabálya szerint a meghiúsulásért felelős fél az általa adott foglalót elveszíti.
Ezért különösen veszélyes úgy foglalót vállalni, hogy:
- még nincs tisztázva a finanszírozás;
- nincs előzetes banki vizsgálat;
- problémás lehet az ingatlan;
- bizonytalan a saját forrás.
És ha az eladó lép vissza?
Ha a meghiúsulásért az a fél felelős, aki a foglalót kapta, a Ptk. szerint kétszeresen köteles visszatéríteni.
8 millió forintos foglalónál ez 16 millió forintot jelenthet.
Mi történik, ha egyik fél sem felelős?
Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős – vagy mindketten felelősek –, a foglaló visszajár.
A gyakorlatban azonban a legnehezebb kérdés sokszor éppen ez:
ki felel a meghiúsulásért?
Ezért veszélyes az internetes ökölszabályokra hagyatkozni.
És az előleg?
Az előleg alapvetően vételárrész.
Nincs hozzá automatikusan olyan szankciós rendszer, mint a foglalóhoz.
Ha az adásvétel meghiúsul, főszabály szerint vissza kell számolni azzal, hogy milyen jogcímen maradhatna valamelyik félnél pénz.
Éppen ezért:
foglaló = vételárrész + biztosítéki/szankciós funkció
előleg = alapvetően előre megfizetett vételárrész.
„A foglaló mindig 10 százalék.” Igaz?
Nem.
A Ptk. nem ír elő kötelező 10 százalékos összeget.
A 10 százalék elterjedt piaci gyakorlat, nem törvényi kötelezettség. A törvény azt is lehetővé teszi, hogy a bíróság a túlzott mértékű foglalót mérsékelje.
Egy 150 milliós ingatlannál például nem automatikus, hogy mindenképpen 15 millió forintot kell foglalóként átadni.
Mi történik, ha a bank nem ad hitelt?
Ez az egyik legfontosabb kérdés.
Sokan tévesen gondolják, hogy:
„ha a bank nem ad hitelt, akkor automatikusan visszajár a foglaló.”
Ez nem ilyen egyszerű.
A következményeket az adott szerződés rendelkezései és a meghiúsulás körülményei döntően befolyásolják.
Ezért hiteles vásárlásnál érdemes már a szerződés előtt:
- előminősítést kérni;
- tisztázni a szükséges önerőt;
- ellenőrizni az ingatlan hitelezhetőségét;
- reális folyósítási határidőt meghatározni;
- ügyvéddel rendezni a finanszírozás meghiúsulásának következményeit.
Mikor NE utalj pénzt?
Lehetőleg ne adj át jelentős összeget csak azért, mert:
„különben elviszi más”.
Az ingatlanpiacon a sürgetés különösen rossz tanácsadó.
Pénz átadása előtt legyen világos:
kinek fizetsz, milyen jogcímen, milyen szerződés alapján, mikor jár vissza, és mikor nem.
VMP CTA
Találtál megfelelő ingatlant a VMP-n? Ajánlattétel előtt ne csak a vételárban állapodjatok meg: a foglaló, a finanszírozás és a határidők feltételeit is rendezzétek egyértelműen szakember segítségével.
Fontos
A cikk általános tájékoztatás, nem egyedi jogi tanács. Konkrét adásvételnél az ügyet ismerő ügyvéd álláspontja az irányadó.
Facebook-poszt
8 millió forint. Visszajár? Elbukik? Vagy 16 millió lesz belőle? ⚖️🏠
Attól függ, hogy előlegről vagy foglalóról beszélünk – és miért hiúsul meg az adásvétel.
A kettő nem ugyanaz.
A keddi VMP Jog & Pénzben megmutatjuk:
👉 mikor bukhatja el a vevő a foglalót;
👉 mikor fizethet kétszeresen az eladó;
👉 és miért különösen fontos ezt hiteles vásárlásnál előre rendezni.
Ritkán írunk, de csak a legjobb tartalmakat.
