VMP INGATLAN KISOKOS
Mekkora lakást engedhetsz meg magadnak? Ne csak a vételárral számolj
Van 70 millió forintod.
Akkor 70 milliós lakást engedhetsz meg magadnak?
Nem feltétlenül.
A lakásvásárlók egyik leggyakoribb hibája, hogy a teljes rendelkezésre álló keretet az ingatlan vételárával azonosítják.
Pedig a kulcsátadásig – és sokszor utána is – további kiadások jöhetnek.
- Vételár
Ez a legegyértelműbb tétel.
De már itt is érdemes különválasztani:
- saját megtakarítást;
- családi segítséget;
- támogatást;
- hitelt.
A „bank biztosan megadja” nem ugyanaz, mint a jóváhagyott hitel.
- Önerő
A hatályos MNB-adósságfék szabályok főszabály szerint forint jelzáloghitelnél 80 százalékos HFM-limitet alkalmaznak, vagyis az ingatlan bank által megállapított forgalmi értékének legfeljebb 80 százaléka finanszírozható hitelből.
Bizonyos elsőlakás-vásárlóknál akár 90 százalékos HFM-limit, vagyis elméletileg 10 százalék önerő is lehetővé válhat. Fontos azonban, hogy a bank az ingatlan saját értékbecsléséből indul ki, és ennél szigorúbb belső szabályokat is alkalmazhat.
Vagyis a 10 százalékos önerő lehetőség.
Nem ígéret.
- Vagyonszerzési illeték
Lakásvásárlásnál az általános visszterhes vagyonátruházási illeték főszabály szerint 4 százalék 1 milliárd forintos forgalmi értékig.
Kedvezmények és mentességek léteznek, ezért mindig az adott élethelyzetet kell vizsgálni.
Egy egyszerű példa:
80 millió Ft × 4% = 3,2 millió Ft.
Ez már önmagában olyan tétel, amit nem érdemes utólag „meglepetésként” kezelni.
- Ügyvédi költség
Ingatlan-adásvételnél ügyvédi közreműködés szükséges.
A díjazás nem egységes hatósági tarifa: az ügyvéddel történő megállapodástól és az ügy bonyolultságától függ.
Más munkát igényel egy egyszerű tehermentes készpénzes adásvétel, és mást például:
- több bank;
- támogatás;
- haszonélvezet;
- elővásárlási jog;
- tehermentesítés;
- osztatlan közös tulajdon.
- Hitelhez kapcsolódó költségek
Banki hitelnél felmerülhet például:
- értékbecslés;
- közjegyző;
- ingatlan-nyilvántartási díj;
- folyósítási díj;
- biztosítás.
A konkrét banki ajánlatok között jelentős eltérések lehetnek, és több költséget időszakosan vissza is téríthetnek. Ezért a kamat mellett mindig a THM-et és a kondíciós listát is vizsgálni kell.
- Felújítás
Egy 65 milliós felújítandó lakás lehet drágább projekt, mint egy 75 milliós jó állapotú.
A teljes bekerülési költség:
vételár + vásárlási költségek + felújítás + finanszírozás + költözés.
Ez az a szám, amelyet két ingatlannál valójában össze kell hasonlítani.
- Berendezés
Sok első lakás vásárlójánál különösen nagy tétel:
- konyha;
- háztartási gépek;
- ágy;
- kanapé;
- világítás;
- függöny;
- tárolás.
Ha minden hiányzik, könnyen több millió forintos csomag áll össze.
- Költözés és induló rezsi
Aprónak tűnik, de összeadódik:
költöztető, dobozok, közművek, internet, első biztosítási díjak, esetleges közös költség-rendezés.
- Biztonsági tartalék
A legfontosabb tétel talán pont az, amelyet nem szeretnél elkölteni.
Ne nullázd le a megtakarításodat csak azért, hogy eggyel jobb lakást vegyél.
Mi történik, ha a beköltözés után:
- elromlik a kazán;
- beázás történik;
- elveszíted a munkád;
- sürgős családi kiadás jön?
A lakásvásárlás után is kell likvid tartalék.
Egy egyszerű példa
Tegyük fel, hogy összesen 80 millió forintnyi forrásod van saját pénzből és hitelből.
Ne úgy számolj:
„80 millió → 80 milliós lakás.”
Hanem például:
- vételár: 72 M
- illetékre és tranzakciós költségekre elkülönített keret
- szükséges kisebb munkák és berendezés
- biztonsági tartalék.
A konkrét arány természetesen mindenkinél más.
A lényeg a gondolkodásmód.
A banki maximum sem a te maximumod
Az MNB JTM-szabálya korlátozza, hogy az igazolt nettó jövedelem mekkora része fordítható törlesztésre. 2026. január 1-jétől a fő jövedelmi küszöb 800 ezer forintra emelkedett. Hosszú kamatfixálású forint jelzáloghitelnél a szabályozási plafon jövedelemtől függően jellemzően 50 vagy 60 százalék lehet.
De attól, hogy a szabályozás szerint vállalható egy törlesztő, még nem biztos, hogy a saját családi költségvetésedben kényelmes.
A bank azt mondja meg, mi férhet bele a szabályokba.
Neked azt kell eldöntened, mi fér bele az életedbe.
VMP CTA
A VMP-n a keresési maximumot ne a teljes pénzügyi keretedre állítsd. Előbb számold ki a járulékos költségeket és a szükséges tartalékot, majd abból vezesd vissza a valódi maximális vételárat.
Facebook-poszt
Van 80 milliód? Attól még nem biztos, hogy 80 milliós lakást érdemes keresned. 💰🏠
A vételáron túl jöhet:
✔ illeték
✔ ügyvéd
✔ hitelköltségek
✔ felújítás
✔ berendezés
✔ költözés
✔ biztonsági tartalék
A VMP Ingatlan Kisokosban megmutatjuk, hogyan számold ki a valódi lakáskeretedet.
Források: MNB – Adósságfék szabályok · NAV – Vagyonszerzési illeték
Ritkán írunk, de csak a legjobb tartalmakat.
