VMP FELÚJÍTÓMŰHELY
Felújítási költségvetés: hogyan tervezz 10–20% tartalékot meglepetésekre?
A felújítási költségvetés egyik legveszélyesebb mondata:
„Nagyjából ennyiből biztos kijön.”
A felújítás ugyanis ritkán azért drágul meg, mert egyetlen hatalmas hiba történik.
Sokkal gyakrabban ötven kisebb tétel csúszik be.
Plusz konnektor.
Aljzatjavítás.
Új szifon.
Szállítás.
Konténer.
Faljavítás.
Még három négyzetméter burkolat.
És máris eltűnt több százezer forint.
Először ne összeget, hanem munkatartalmat határozz meg
A „10 millióból felújítunk” nem költségvetés.
A költségvetés először azt mondja meg:
mit akarunk elkészíteni?
Például:
- teljes villanycsere;
- vízvezeték részleges cseréje;
- fürdőszoba;
- konyha;
- burkolatok;
- festés;
- öt beltéri ajtó;
- világítás.
Csak utána jöhetnek az árak.
Bontsd legalább 10 költségcsoportra
Érdemes külön sort létrehozni:
- tervezés és szakértők;
- bontás és sitt;
- villany;
- víz-gáz-fűtés;
- falazás, vakolás, gipszkarton;
- burkolatok;
- festés;
- nyílászárók és ajtók;
- szaniterek, szerelvények, világítás;
- konyha és beépített bútorok.
Ezen felül külön:
szállítás + projektköltségek + tartalék.
Anyag és munkadíj külön
Ha egy ajánlatban csak ennyi szerepel:
„Fürdőszoba: 1,8 millió”
akkor még szinte semmit nem tudsz.
Tartalmazza:
- a burkolatot?
- ragasztót?
- vízszigetelést?
- szanitert?
- csaptelepet?
- sittszállítást?
- szerelvényeket?
Az összehasonlítható költségvetésben az anyag és a munkadíj külön látható.
Mire való a 10–20 százalékos tartalék?
Nem arra, hogy eleve drágább csaptelepet vegyünk.
Hanem a valódi váratlan tételekre.
Régi lakásnál bontás után például előjöhet:
- korrodált vezeték;
- rossz aljzat;
- beázás nyoma;
- szabálytalan korábbi szerelés;
- rossz cső;
- egyenetlen födém.
Minél régebbi és minél kevésbé feltárt az ingatlan, annál indokoltabb lehet nagyobb tartalékkal dolgozni.
Példa
Tegyük fel, hogy a jelenlegi részletes ajánlatok alapján:
12 millió forint a kalkulált projekt.
15 százalék tartalék:
1,8 millió Ft.
Projektkeret:
13,8 millió Ft.
Ha nem használod fel a tartalékot, az jó hír.
A hiba az, amikor 12 millió a teljes rendelkezésre álló pénz, és ebből 12 milliót már az első nap kiosztottál.
Hol csúszik el leggyakrabban?
Menet közbeni ötletek
„Ha már itt vagyunk, ezt is csináljuk meg.”
Egyenként logikusnak tűnik.
Tíz ilyen döntés már milliós plusz lehet.
Túl korai rendelés
A burkolat még jó.
A terv változott.
Most már nem elég.
Hiányzó apró tételek
Kapcsolók, kilincsek, szegélyek, szilikon, fugázó, szerelvények, LED-tápegységek.
Dupla munka
Rossz sorrend miatt valamit újra kell javítani vagy festeni.
Három költségvetésed legyen
- Alapverzió: amit mindenképpen el kell végezni.
- Céloverzió: amit valóban szeretnél.
- Luxus/opcionális verzió: amit csak akkor rendelsz meg, ha a projekt jól áll.
Ez különösen jó módszer akkor, ha a keret feszes.
Amit ne spórolj ki
A látványos dolgokat könnyű később cserélni.
A falban futó rendszereket nem.
Ha valóban rossz állapotú:
- villany;
- víz;
- szigetelés;
- szerkezeti elem,
ott az olcsó ideiglenes megoldás később sokszor drágább.
Felújítandó lakás vásárlásánál
A vételár mellett készíts három számot:
optimista felújítás
reális felújítás
rosszabb eset felújítás.
És a vásárlási döntést legalább a reális forgatókönyv alapján hozd meg.
VMP CTA
Felújítandó ingatlant keresel a VMP-n? Az összehasonlításnál ne csak az eladási árat nézd: írd mellé a reális felújítási költséget és a tartalékot is. Így derül ki a valódi bekerülési ár.
Facebook-poszt
12 milliós felújításra van 12 milliód? Ez már önmagában kockázat. 🔨💰
Egy régi lakásnál bontás után szinte mindig jöhet meglepetés.
Ezért a költségvetésben legyen külön:
👉 munkadíj
👉 anyag
👉 szállítás
👉 apró szerelvények
👉 és 10–20% tartalék
A VMP Felújítóműhelyben megmutatjuk, hogyan érdemes felépíteni a felújítás pénzügyi tervét.
Ritkán írunk, de csak a legjobb tartalmakat.
