VMP KÖRNYÉK

XIII. kerület: Újlipótváros, Vizafogó vagy Angyalföld – melyik való neked?

A XIII. kerület egyik utcájában százéves polgári házat találsz.

Néhány kilométerrel arrébb:

2026-ban átadott, hőszivattyús, mennyezeti hűtés-fűtéses lakóparkot.

Pont ez a kerület egyik ereje.

Újlipótváros

Városias, sűrű, karakteres.

Előnye lehet:

• Duna közelsége; 
• kávézók; 
• éttermek; 
• belvárosi kapcsolat; 
• erős helyi élet. 

Cserébe:

• parkolás nehezebb; 
• régebbi épületállomány; 
• utcai zaj nagyobb lehet. 

Vizafogó és Duna-part

Modernebb társasházak és lakóparkok nagyobb arányban jelennek meg.

A Duna és a parkok közelsége családosoknak és prémiumabb lakást keresőknek is vonzó lehet.

Angyalföld

Talán a kerület legnagyobb átalakulását itt látjuk.

Régi házak, panelesebb részek és új lakóprojektek egymás mellett.

A KSH legfrissebb adata különösen beszédes:

2026 első félévében Budapesten 2224 új lakást adtak át, ebből 476-ot a XIII. kerületben.

Vagyis a főváros új lakásainak több mint ötöde itt készült el. 

Mennyibe kerül az újépítésű?

Óriási a szórás.

A jelenlegi szeptemberi hirdetési kínálatban például található:

• 31 m²-es, 2026-os lakás 71 M Ft körül; 
• 65–66 m²-es új lakások 104–115 M Ft környékén; 
• nagy teraszos, magas emeleti lakások ennél lényegesen magasabb árszinten. 

Ezek kínálati példák, nem tranzakciós átlagárak, ezért nem szabad belőlük önmagukban kerületi értékbecslést készíteni.

Viszont jól mutatják, milyen széles a XIII. kerület újépítésű piaca.

Kinek melyik rész?

Városi élet + karakter → Újlipótváros

Duna + modernebb környezet → Vizafogó / Marina környéke

újépítésű választék + fejlődő környezet → Angyalföld

Befektetőként

A kerület erőssége:

• munkahelyi központok; 
• M3 metró; 
• Duna-part; 
• belvárosi kapcsolat; 
• széles bérlői célcsoport. 

De a sok új lakás miatt egyes mikrolokációkban a bérleti verseny is erősebb lehet.

Ezért újépítésű befektetésnél nézd meg azt is:

hány hasonló lakás készül ugyanabban a projektben és a környéken?

VMP Környék – következtetés

A XIII. kerület nem egyszerűen „jó lokáció”.

Hanem több különböző lakáspiac egymás mellett.

A jó döntéshez ezért itt különösen fontos:

mikrolokáció + épülettípus + célcsoport.

XIII. kerület – de melyik? 🏙️🌊

☕ Újlipótváros → városi élet
🌳 Vizafogó → Duna + park
🏗️ Angyalföld → rengeteg új fejlesztés

2026 első felében 476 új lakást adtak át csak a XIII. kerületben.

Szombati VMP Környék: XIII. kerület.