VMP INGATLAN KISOKOS

Reális hirdetési ár: hogyan árazz úgy, hogy jöjjenek a vevők, de maradjon alkutér?

„A szomszéd 110 millióért hirdeti, akkor az enyém is ér ennyit.” A mondat érthető, de hiányzik belőle a legfontosabb információ: a szomszéd el is adta ennyiért? A hirdetési ár egy elképzelés, a piaci érték pedig az a szint, amelyen megfelelő feltételek mellett valódi vevő található.

Miért fontos ez éppen 2026 őszén?

A KSH 2026. október 1-jén frissített táblája szerint az új és használt lakások összevont, 2025-ös átlaghoz viszonyított lakásárindexe 2026 II. negyedévében előzetesen 106,3 volt. Ez országos összesített mutató, nem pedig egy adott budapesti utcára vagy lakástípusra vonatkozó ár. Az általános indexet ezért nem lehet egyszerűen rávetíteni egy konkrét lakásra.

Első lépés: azonosítsd, mit árulsz valójában

A hirdetés előtti értékeléshez írd le az ingatlan fő paramétereit: alapterület, szobaszám, emelet, lift, tájolás, kilátás, erkély, fűtés, energetikai állapot, felújítások, társasház műszaki helyzete, parkolás és jogi státusz. A „jó állapot” kevés; egy tízéves burkolatcsere és egy teljes gépészeti felújítás nem ugyanaz.

Második lépés: háromféle összehasonlítót használj

A legközelebbi összehasonlító az ugyanabban a házban vagy utcában hirdetett hasonló lakás. A második kör a mikrolokációban található, hasonló állapotú és méretű kínálat. A harmadik a tágabb környék, ahol az épület- és lakástípus hasonló. Ne keverd össze a földszinti, sötét, felújítandó lakást a liftes ház felső emeleti, panorámás ingatlanával.

Ha hozzáférsz megbízható, lezárt adásvételekből származó összehasonlító adatokhoz, azok értékesebbek lehetnek a puszta hirdetési áraknál. A hirdetésekből ugyanis általában nem derül ki a végső alku.

Harmadik lépés: számolj az egyedi eltérésekkel

Készíts egyszerű táblázatot. Az egyik oszlopba a hasonló ingatlanok ára, a másikba az eltérések kerüljenek: felújítottság, lift, terasz, alaprajz, közös költség, zaj, parkoló és házállapot. Az eltérésekhez ne rendelj önkényesen általános „+10% erkély” vagy „−5% emelet” szabályt: ezek hatása mindig hely- és ingatlanfüggő.

Negyedik lépés: válaszd szét a három árat

Legyen egy reálisan elérhető céltartományod, egy indokolható induló hirdetési árad és egy olyan alsó határod, amelynél az értékesítés már nem szolgálja a célodat. Az induló ár hagyhat alkuteret, de ha túl távol van a valóságtól, már az érdeklődés előtt elveszítheted a vevők egy részét.

Példa: két 65 m²-es lakás ugyanabban a kerületben

Az A lakás második emeleti, liftes, világos és jó állapotú. A B lakás negyedik emeleti, lift nélküli, udvari és teljes felújítást igényel. Azonos alapterületük ellenére a vevő szemében nem egyenértékűek. Ha a tulajdonos csak a kerületi átlagos négyzetméterárral számol, egyiknél sem biztos, hogy jó induló árat kap.

Ötödik lépés: figyeld a visszajelzéseket, de ne egyetlen telefon alapján dönts

Ha sokan megnyitják a hirdetést, de kevesen érdeklődnek, lehet ár- vagy prezentációs probléma. Ha sok a megtekintés, de nincs ajánlat, lehet műszaki vagy lokációs akadály is. Ha senki sem kattint, először a főképet, címet, kategóriát és a keresési szűrőkben megjelenő adatokat ellenőrizd.

VMP Ingatlan Kisokos – a tanulság

A jó hirdetési ár nem a legmagasabb elképzelhető szám. Olyan ár, amelyet a hasonló ingatlanokhoz képest meg tudsz indokolni, eléri a megfelelő vevőket, és lehetőséget hagy egy kulturált tárgyalásra. Az ár meghatározása nem egyszeri megérzés, hanem ellenőrizhető döntés.

Eladnád a lakásodat? A VMP Ingatlanon a hirdetésfeladás előtt készíts összehasonlító listát a valóban hasonló ingatlanokról, és az induló árat ne pusztán a szomszéd hirdetéséből vezesd le.

—  —  —

💰 A szomszéd 110 millióért hirdeti. Akkor a te lakásod is annyit ér?

Nem feltétlenül. A hirdetési ár nem azonos az eladási árral.

Mikrolokáció, emelet, lift, fény, állapot, terasz, társasház és alaprajz – mind számít.

Szerdai VMP Ingatlan Kisokos: így legyen reális induló árad úgy, hogy alkutér is maradjon.

Források

KSH – A lakások összefoglaló adatai, frissítve 2026. október 1.

KSH – Lakásárak és lakásárindex, 2026. I. negyedév (2026. július 31.)