VMP JOG & PÉNZ
Haszonélvezettel terhelt ingatlan: eladható, megvehető – de mit jelent valójában?
Van egy lakás.
Az egyik ember a tulajdonosa.
Egy másik embernek pedig haszonélvezeti joga van rajta.
Ki dönt?
Ki lakhat benne?
Ki adhatja bérbe?
El lehet adni?
A haszonélvezet az egyik legtöbbször félreértett ingatlanjogi fogalom.
Mit jelent a haszonélvezet?
A Polgári Törvénykönyv szerint a haszonélvező más személy tulajdonában álló dolgot:
- birtokában tarthat;
- használhat;
- hasznosíthat;
- és szedheti annak hasznait.
Ingatlannál ez a gyakorlatban rendkívül erős jog.
Például a haszonélvező lakhat a lakásban.
Bizonyos feltételekkel használatát másnak is átengedheti.
A tulajdonos tehát hiába tulajdonos, a használati lehetősége erősen korlátozott lehet.
Eladhatja a tulajdonos a lakást?
Igen.
A tulajdonjog átruházható.
De van egy nagyon fontos rész:
a tulajdonos személyének megváltozása önmagában nem szünteti meg a haszonélvezeti jogot.
A Ptk. szerint a haszonélvezet a tulajdonos változása ellenére fennmarad.
Vagyis ha valaki egy haszonélvezettel terhelt lakást vásárol meg anélkül, hogy a jog törlésre kerülne, olyan ingatlan tulajdonosa lehet, amelyet továbbra is a haszonélvező használhat.
Ezért ez nem apró adminisztratív részlet.
Megszüntethető a haszonélvezet?
Igen, de nem egyszerűen azért, mert a tulajdonos ezt szeretné.
A konkrét megszüntetés és ingatlan-nyilvántartási törlés jogcíme és dokumentációja függ az adott helyzettől.
Tipikus eset lehet például:
- a jogosult lemondása;
- határozott idő lejárta;
- természetes személy haszonélvező halála;
- más törvényes megszűnési ok.
Természetes személy javára a Ptk. alapján a haszonélvezet legfeljebb a jogosult haláláig állhat fenn.
„Kifizetjük a haszonélvezőt”
Ez gyakori megoldás lehet adásvételnél.
Például:
Az eladó tulajdonos.
Egy szülő haszonélvező.
A vevő csak tehermentes ingatlant szeretne.
A felek megállapodhatnak abban, hogy a haszonélvező megfelelő ellenérték fejében hozzájárul a jog törléséhez.
De ezt nem szóbeli családi megállapodásként, hanem megfelelő jogi dokumentációval kell rendezni.
Ki adhatja bérbe?
A haszonélvező használhatja és hasznosíthatja az ingatlant, és a jog gyakorlását bizonyos feltételek mellett másnak is átengedheti.
Ezért egy haszonélvezettel terhelt befektetési lakásnál nagyon nem mindegy, hogy:
ki jogosult ténylegesen rendelkezni a használatról.
Milyen költséget fizet a tulajdonos és mit a haszonélvező?
Ez már részletesebb jogi kérdés.
A használattal kapcsolatos rendes költségek és a rendkívüli munkák felelőssége eltérhet.
Ezért például nagyobb:
- tetőfelújítás;
- szerkezeti munka;
- rendkívüli társasházi kiadás
esetén nem érdemes ökölszabályokra hagyatkozni.
Hitel haszonélvezettel?
Banki finanszírozásnál a haszonélvezet kiemelt kérdés.
A banknak ugyanis olyan ingatlanra van szüksége fedezetként, amelynek jogi használhatósága és értékesíthetősége megfelelő.
A konkrét banki követelmény eltérhet, ezért a finanszírozási struktúrát már foglaló előtt érdemes egyeztetni.
Mire figyelj vevőként?
- Friss tulajdoni lap
Ki a haszonélvező?
Az egész ingatlanra szól a jog vagy csak tulajdoni hányadra?
- Mi történik a joggal az adásvételkor?
Törlik?
Fennmarad?
- Mikor történik a törlés?
A vételár kifizetése előtt?
Párhuzamosan?
- Van ellenérték?
Ki kapja?
- A bank elfogadja a struktúrát?
Hiteles vásárlásnál ezt külön ellenőrizd.
A legveszélyesebb mondat
„Ez csak formalitás, majd levesszük a haszonélvezetet.”
Ingatlanvásárlásnál semmilyen tulajdoni lapon szereplő jogot ne kezelj formalitásként.
Ez a haszonélvezet egyik legfontosabb sajátossága.
A tulajdonos változhat.
A haszonélvezet ettől még fennmaradhat.
Keddi VMP Jog & Pénzben:
👉 mit tehet a haszonélvező;
👉 eladható-e az ingatlan;
👉 hogyan szűnhet meg a jog;
👉 mire figyeljen a vevő.
Ritkán írunk, de csak a legjobb tartalmakat.
